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Comment savoir si votre investissement locatif est rentable ?

Le placement dans la pierre a toujours été apprécié des Français. L’investissement locatif étant considéré comme moins risqué que les placements financiers, de nombreuses personnes misent sur l’immobilier pour se constituer un patrimoine. Ces dernières veulent toucher des revenus réguliers sous forme de loyers et faire un bénéfice plus conséquent à la cession du bien.

Mais le nombre d’investisseurs ayant placé leur argent sur des biens quasiment impossibles à louer ne cesse d’augmenter. Il faut donc bien faire ses calculs à l’avance pour s’assurer une rentabilité dans un investissement locatif. Encore faut-il savoir s’y prendre…

Savoir bien évaluer la valeur du bien que vous voulez acheter

Généralement, les futurs investisseurs ne s’intéressent qu’au prix au mètre carré et oublient que plusieurs autres éléments entrent en jeu quand il faut acheter un bien. Conséquence : la valeur réelle du logement n’est pas déterminée. Et on achète au mauvais prix.

Comment savoir donc si un investissement « vaut le coup » ? Plusieurs facteurs sont à considérer. Quelle que soit la raison qui vous pousse à vouloir acquérir un logement, vous devez d’abord analyser son emplacement.

Le niveau de sécurité dans le quartier, le niveau de croissance économique et culturelle, l’accès facile aux réseaux de transport sont habituellement les éléments externes ayant un impact sur la valeur d’un bien.

En dehors de cela, l’état du logement,  ou encore les charges à prévoir pour les travaux à effectuer sont des facteurs propres au bien à également prendre en considération.

C’est l’ensemble de ces paramètres qui influenceront la valeur du logement. Ce sont donc ces derniers qui impacteront votre décision d’achat si vous souhaitez vous assurer une rentabilité.

Viser le long terme

Un investissement immobilier se fait sur plusieurs années. Dans un premier temps, il faudra distinguer les loyers de la plus-value dont vous pourriez bénéficier à la revente du bien.

Bon nombre de nouveaux propriétaires s’emballent au départ en misant sur une rentabilité très forte dès les premières années. Ils finissent par se mordre les doigts en constatant qu’ils ne trouvent pas de locataires ou d’acheteurs.

Si vous désirez vous assurer une bonne rentabilité, il peut être préférable d’avoir une marge moins élevée durant les premières années mais qui permette de faire plus de plus-value à la cession.

Certains se lancent aussi dans des programmes offrant de la défiscalisation en pensant faire une bonne affaire… avant de se rendre compte que les logements sont construits dans des zones peu dynamiques. L’avantage fiscal ne doit jamais être le seul critère de choix.

Le type de bien est également à considérer quand on veut évaluer le niveau de risque d’un achat immobilier. Si les petits logements sont souvent recherchés, ils sont aussi très vite délaissés par les locataires. Les plus grandes surfaces quant à elles, rapportent certes moins, mais présentent l’avantage d’accueillir des familles qui peuvent y séjourner durant un long moment.

Passons aux calculs !

Une fois que vous avez compris tous ces éléments, il est plus simple d’évaluer la valeur intrinsèque du bien que vous désirez acquérir. Attention, ne tombez pas dans le piège des taux de rentabilité mirobolants pour un achat immobilier. Toutes ces annonces qui mettent en avant une rentabilité de 8 % par an se basent sur la rentabilité brute du bien et n’intègrent pas tous les coûts

Si vous désirez connaître votre rendement réel, vous devez calculer la rentabilité nette. Pour cela, il faudra retrancher du montant de ces loyers, celui de toutes les charges et autres frais liés au bien, y compris les impôts. IMMEA est à votre disposition pour vous accompagner tout au long de votre projet. Photo de cottonbro provenant de Pexels